25.01.2023

Wohnen

Alles, was Sie über Baufinanzierung wissen müssen

Einfamilienhaus
Die Baufinanzierung will gut durchdacht sein. Foto: Elodie Oudot / Unsplash
Die Baufinanzierung will gut durchdacht sein. Foto: Elodie Oudot / Unsplash

Der Immobilienkauf ist für viele Menschen die größte Ausgabe ihres Lebens. Umso wichtiger ist es daher, die Baufinanzierung gut zu planen. Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Thema!


Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Um ein Haus zu kaufen oder zu bauen, benötigen Sie eine Immobilienfinanzierung. Diese ist auch dann als Baufinanzierung bekannt, wenn es sich gar nicht um einen Bau handelt. Alle Käufer, die den gesamten Preis für das Haus oder die Wohnung nicht in voller Höhe parat haben, benötigen einen Baukredit.

Banken, aber auch Versicherer und private Institutionen vergeben eine Baufinanzierung. Diese besteht aus der Summe, die Sie zum Hauskauf benötigen. Dabei gilt folgende Faustregel:

Höhe der Baufinanzierung = Kaufpreis + Kaufnebenkosten – Eigenkapital

Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto geringer fällt der Baukredit aus. Dies rentiert sich in niedrigeren Zinsen und besseren Angeboten für die Zinsbindung, da die Bank hier weniger Risiko hat. Auch mit geringem bis gar keinem Eigenkapital ist der Haus- oder Wohnungskauf möglich. Allerdings ist es empfehlenswert, zwischen 10 und 20 Prozent der Kauf- und Kaufnebenkosten selbst abdecken zu können.

Mit der monatlichen Finanzierungsrate zahlen Sie die Immobilienfinanzierung dann über eine gewisse Anzahl von Jahren zurück. Oft sind hier mit 20 bis 30 Jahren zu rechnen. Jeden Monat zahlen Sie die Tilgung, also die Rückzahlung des von der Bank geliehenen Geldes, sowie die Zinsen. Bei den Zinsen handelt es sich um eine Art Leihgebühr. Deren Höhe richtet sich nach dem aktuellen Zinsmarkt.


Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie entscheiden, welche Art der Baufinanzierung für Sie in Frage kommt. In Deutschland sind Annuitätendarlehen sehr verbreitet. Dabei tilgen Sie monatlich einen festgelegten Tilgungssatz, sodass die Restschuld jeden Monat abnimmt. Die Zinszahlung basiert auf dem ausstehenden Darlehensbetrag und schrumpft daher monatlich. Das Verhältnis von Tilgung und Zinsen verändert sich, wobei die Monatsrate gleichbleibt.

Dies sind weitere Optionen für die Baufinanzierung:

  • Volltilgerdarlehen: Dieses Annuitätendarlehen wird während der Zinsbindung komplett getilgt. So haben Sie maximale Planbarkeit, müssen aber mit insgesamt etwas höheren Kosten rechnen.
  • Bausparvertrag: Bausparverträge werden meist jung abgeschlossen. Es handelt sich um eine Kombination aus Spar- und Darlehensvertrag, bei der die Zinsen schon bei Vertragsabschluss feststehen. Eventuell müssen Sie jedoch lange auf einen Zuteilungstermin warten.
  • Riester-Darlehen: Für diese Variante gibt es attraktive Förderungen und Zulagen sowie die Möglichkeit einer schnellen Tilgung. Insgesamt sind eher wenig Anbieter zu finden.
  • Forward-Darlehen: Diese Anschlussfinanzierung können Sie bis zu 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung des alten Kredits abschließen, um sich künftig gute Zinsen zu sichern. Dabei müssen Sie sich bereits verpflichten.

Tipp 1: Wenn Sie die Baufinanzierungszinsen miteinander vergleichen, ist der Effektivzins besonders wichtig. Dieser enthält alle Nebenkosten des Kredits und stellt daher eine zuverlässige Rechengrundlage dar.

Tipp 2: In Ihrem Vertrag zur Baufinanzierung sollten Sie auch Sondertilgungen vereinbaren. Denn wenn Sie einen Bonus oder ein Erbe erhalten, können Sie den Hauskredit schneller abbezahlen. Dies kommt den Banken nicht zugute, weshalb sie häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbaren. Mit einer Sondertilgung lässt sich hier etwas mehr Freiraum gestalten.


Welche Zinsen kommen für die Baufinanzierung in Frage?

Bei Ihrem Kredit sind die Zinsen besonders wichtig, was die Planbarkeit der Rückzahlung angeht. Mit einer langen Zinsbindung von über 15 Jahren wissen Sie zum Beispiel, dass Sie jeden Monat gleich viel zahlen. Gerade in Zeiten, in denen die Zinsen wieder steigen, ist es sinnvoll, sich hier abzusichern.

Eine lange Zinsbindung ist dann sinnvoll, wenn die Zinsen auf dem Markt günstig sind. Sie sollten auch wissen, dass sich Zinsen in der Bank verhandeln lassen. Wer viel Eigenkapital, eine einwandfreie Schufa-Auskunft und ein ausreichendes Haushaltsnettoeinkommen mitbringt, kann niedrigere Zinsen aushandeln.

Bei einem hohen Zinssatz ist eine kürzere Zinsbindung eine Überlegung wert. Hier würden Sie nach 5 oder 10 Jahren erneut mit der Bank verhandeln, was die Konditionen für die Anschlussfinanzierung angeht. Mit etwas Glück sinken die Zinsen wieder und Sie erhalten ein besseres Angebot bei der nächsten Finanzierung.

Üblicherweise handelt es sich bei Baufinanzierungszinsen um einen festen Zinssatz, der sich während der Zinsbindung nicht ändert. Aber auch ein flexibler Zinssatz ist denkbar. Dieser richtet sich nach den Marktbedingungen, wodurch Sie langfristig sparen können. Allerdings sollten Sie dies gut durchrechnen und sich professionell zu den Bauzinsen beraten lassen.


Welche Förderungen gibt es?

Die Baufinanzierung wird in Deutschland insbesondere von der staatlichen KfW-Bank gefördert. Diese unterstützt Käufer bei den Bauzinsen und Tilgungsraten. Auch bei Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen kommt ein günstiger KfW-Kredit häufig in Frage.

Der größte Vorteil an dieser Förderung sind die niedrigen Bauzinsen. Zudem gibt es teils Tilgungszuschüsse, insbesondere bei energieeffizienten Gebäuden. Solange die Immobilie bestimmte Vorgaben erfüllt und Sie nicht mit dem Bau anfangen, bevor der Kredit vorliegt, sind Sie ein guter Kandidat. Beachten Sie allerdings, dass die Zinsbindung meist nur 10 Jahre beträgt. Danach müssen Sie eine Immobilienfinanzierung zu marktüblichen Konditionen abschließen. Sondertilgungen sind hier meist ausgeschlossen.

Auf der Förderkompass-Seite erhalten Sie außerdem eine Übersicht über zinslose und zinsgünstige Immobiliendarlehen und Zuschüsse der Bundesländer. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bietet niedrige Bauzinsen und attraktive Förderbausteine. Beachten Sie dabei jedoch die jeweiligen Förderbedingungen, die teils langen Bearbeitungszeiten sowie die geltenden Einkommensgrenzen.


Was sollte ich beim Abschluss der Immobilienfinanzierung beachten?

Um die Immobilienfinanzierung nach ausgiebiger Recherche abzuschließen, benötigen Sie verschiedene Unterlagen. Dazu gehören die folgenden Dokumente:

  • Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
  • Einkommenssteuerbescheide der letzten Jahre (Gewinnermittlungen bei Selbstständigen)
  • Selbstauskunftsformular der Bank
  • Eigenkapitalnachweise
  • Kopie des Personalausweises
  • Nachweis bestehender Verbindlichkeiten
  • Kaufvertrag oder Vertragsentwurf
  • Grundbuchauszug des zu kaufenden Hauses
  • Baupläne und Grundrisse
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Lageplan und Flurkarte
  • Fotos der Immobilie
  • Nachweis zur Gebäudeversicherung
  • Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
  • Berechnungen zum Bau und den Baukosten bei Neubauten

Vereinbaren Sie dann einen Termin bei der Bank, von der Sie das beste Angebot für die Baufinanzierung und die Bauzinsen erhalten haben. Denken Sie daran, dass Sie den Kreditvertrag frei verhandeln dürfen. Achten Sie auch auf klare Angaben im Kreditvertrag, was unter anderem die Rate, Sondertilgungen und die Zinsbindung angeht.

Ein vollständiger Finanzierungsplan sollte Ihnen schon vor Unterschrift des Vertrags vorliegen. Dieser enthält Angaben zum Auszahlungsbetrag, der die Kaufkosten sowie die Nebenkosten abdecken sollte. Rechnen Sie bei den Nebenkosten beim Immobilienkauf mit 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Viele Käufer decken diesen Betrag mit dem Eigenkapital ab.

Auch die monatliche Gesamtbelastung sowie ein Überblick zum Vorgehen bis zur Entschuldung sind wichtige Unterlagen. Zu jedem Kreditbaustein sollte die Bank Ihnen das jeweilige Europäische Merkblatt übergeben. Dieses listet die Kreditkonditionen in einem einheitlichen Muster auf, sodass sich diese gut miteinander vergleichen lassen. Zu guter Letzt sollten Sie beachten, dass alle Absprachen rund um Ihre individuelle Immobilienfinanzierung im Vertrag enthalten sind.

Übrigens: Das Bündnis Bezahlbarer Wohnraum setzt sich für fairere Immobilienpreise in Deutschland ein.

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