Werden Innenstadt-Wohnungen immer kleiner?

Drei Zimmer, Küche, Bad – so sieht die deutsche Standardwohnung aus. Beziehungsweise, so sah sie aus. Heute gilt: je kleiner, desto besser. Seit einiger Zeit entstehen in Deutschland immer mehr der sogenannten Mikro-Apartments. Und es ist sehr wahrscheinlich, dass in Zukunft vor allem in den Innenstädten der Metropolen noch viel mehr davon gebaut werden.

Eine eindeutige Definition, was ein Mikro-Apartment überhaupt sein soll, gibt es nicht. Doch in der Regel versteht man darunter eine Einzimmerwohnung mit einer Größe zwischen 20 und 35 Quadratmetern in einer Anlage von 150 bis 200 Wohneinheiten. Die Wohnungen werden üblicherweise voll- oder teilmöbliert vermietet – an Berufspendler, die eine kleine Zweitwohnung an ihrem Arbeitsort suchen, aber auch an Alleinlebende und Studenten.

Mikro-Apartments sind eine Reaktion der Immobilienwirtschaft auf zwei gesellschaftliche Megatrends: „Versingelung“ und Urbanisierung. Immer mehr Menschen leben alleine, und sie wollen in der Stadt wohnen, um am sozialen und kulturellen Leben teilzuhaben. Der Trend ist in dürren Zahlen deutlich abzulesen: Laut dem Mikrozensus steigt die Zahl der Einpersonenhaushalte in den letzten 25 Jahren stetig an. 2012 betrug die Zahl der Einpersonenhaushalte rund 41 Prozent, 1991 hatte der Anteil noch bei knapp 34 Prozent gelegen.

Doch der Bestand an Einzimmerwohnungen hält mit dieser Entwicklung nicht Schritt, er ist hierzulande noch sehr gering. Im Rhein-Main-Gebiet etwa sind nur drei Prozent des gesamten Wohnungsbestands Einzimmer-wohnungen, heißt es in einer Studie des Marktforschungsunternehmens Bulwiengesa.

Klar, dass professionelle Bauherren das Segment der Kleinstwohnungen schon für sich entdeckt haben. Zum einen gibt es eine wachsende Zielgruppe, zum an-deren ist es ein probates Mittel, um eine ansehnliche Rendite mit innerstädtischen Wohnprojekten zu erwirtschaften: Gut ausgestattete Mikro-Apartments werden meist zu einem deutlich überdurchschnittlichen Preis vermietet, was die teuren Grundstückspreise, die in der Innenstadt aufgerufen werden – und damit die hohen Baukosten – wett macht. Für einen Vermieter sind Mikro-Apartment-Anlagen besonders vorteilhaft: Die Wohneinheiten sind, was Größe, Zuschnitt und Ausstattung angeht, stark standardisiert, was hilft, den Aufwand für Renovierungen und Instandhaltung zu minimieren. Da es die Bewohner in ihren Mikro-Apartments meist nur ein paar Jahre aushalten – denn irgendwann wird wohl auch dem Genügsamsten eine 25-Quadratmeter-Wohnung zu eng –, ergeben sich theoretisch immer wieder Gelegenheiten, die Miete zu erhöhen.

Doch das Konzept der innerstädtischen Kleinwohnungen stößt auch auf Kritik. Manch einer befürchtet, dass die Innenstädte künftig nur noch von alleinlebenden Gutverdienern bewohnt werden, während Familien, Ältere und sozial Schwache an den Stadtrand weichen müssen. Andere geben zu Bedenken, dass dank der Mikro-Apartments womöglich gut doppelt so viele Menschen in einem normalen Wohnhaus unterkommen könnten als bislang – eine ganz neue Form von Verdichtung, die auch negative Auswirkungen auf das Zusammenleben in den Vierteln haben dürfte.

Beide Kritikpunkte haben ihre Berechtigung. Ohnehin ist schon länger zu beobachten, dass, wer in der Stadt wohnen will, entweder tiefer in die Tasche greifen oder sich mit weniger Wohnraum begnügen muss. Die Mieten im freien Wohnungsmarkt steigen in den Großstädten unaufhörlich. Sie sind mancherorts für einen Normalverdiener kaum noch erschwinglich, und ein Ende dieser Entwicklung ist vorläufig nicht in Sicht. Dabei ist es eine bittere Wahrheit, dass Innenstadt-Wohnungen in Deutschland im internationalen Vergleich noch relativ günstig sind. Wer sich einmal auf dem Wohnungsmarkt ausländischer Großstädte wie New York, Hongkong oder auch Zürich umgesehen hat, wird schnell kleinlaut. Ohnehin, das reflexartige Schimpfen auf die bösen Investoren-Heuschrecken, die die Gentrifizierung vorantreiben und Schwache aus den Innenstädten vertreiben, greift zu kurz. Zum einen sollte man es keinem Unternehmer verübeln, dass er Gewinn machen will – und wer in der Innenstadt bauen will, muss auch zu einem ordentlichen Preis vermieten. Auch die Städte, die ihre Grundstücke oft einfach an den Meistbietenden verkaufen, trifft nicht zum anderen unbedingt Schuld –denn sie brauchen angesichts ihrer Finanznot dringend möglichst hohe Einnahmen.

Im Ausland haben sich Mikro-Apartments vielerorts schon als ganz normale Wohnform durchgesetzt, vor allem in asiatischen Metropolen wie Hongkong oder Tokio, doch auch in Nordamerika gibt es erste Objekte. Kürzlich machte das „Carmel Place“ in New York Schlagzeilen, das erste reine Mikro-Apartmenthaus der Stadt. Das Büro nArchitects hat gemeinsam mit dem Immobilienunternehmen Monadnock Development einen Wohnturm mit 55 Mikro-Apartments realisiert, der im Frühjahr von den ersten Mietern bezogen wird. Das Projekt soll einen Beitrag leisten, neue Wohnformen zu finden, mit denen die Wohnungsnot in New York City und anderen Städten mit vergleichbaren Problemen gelindert werden könne, heißt es bei den Initiatoren.

Die Wohneinheiten sind zwischen 23 und 34 Quadratmeter groß und konnten überhaupt nur realisiert werden, weil man für das Bauvorhaben Carmel Place eine Ausnahme gemacht hat: Es gibt ein Gesetz in New York City, wonach Wohnungen mindestens 37 Quadratmeter groß sein müssen. Was an Platz in der Wohnung selbst fehlt, will man mit einer ausgeklügelten Inneneinrichtung – Klappbett, raumhohe Einbauschränke und höhenverstellbare Tische – und Gemeinschaftsräumen wett machen. Carmel Place hat unter anderem einen Fitness-Raum, eine Lounge und eine Dachterrasse.

Das klingt luxuriös, doch in Carmel Place sollen nicht nur Gutverdiener, sondern auch Menschen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen wohnen. Medien-berichten zufolge werden die Mikro-Apartments zu Preisen ab 950 Dollar pro Monat vermietet, teilweise an Wohnsitzlose. Wer auf Zusatzdienstleistungen wie wöchentliche Reinigung und einen Concierge-Dienst Wert legt, bezahlt 2.750 Dollar monatlich für sein Apartment, was dem durchschnittlichen Preis für Neubauwohnungen in der Stadt entspricht.

Das Projekt geht auf eine Initiative des früheren New Yorker Bürgermeisters Michael Bloomberg zurück, der 2012 einen Wettbewerb ausgelobt hatte. Ziel war es, Ideen für bezahlbaren Wohnraum zu finden, besonders für Ein- bis Zweipersonen-Haushalte. Das Büro nArchitects und Monadnock Development hoffen, dass ihr Projekt zum Modell wird für viele weitere Apartment-Häuser weltweit.

Werden Innenstadt-Wohnungen also immer kleiner? Vermutlich schon, aber das muss für die Städte nicht schlecht sein.