Großleerstände – was kann man tun?

Verhangene Schaufenster, verbarrikadierte Türen und Fassaden, die leise vor sich hin bröckeln. Sucht man ein Symbol für wirtschaftlichen Niedergang, dann könnte das ein aufgegebenes Warenhaus sein. Kaum etwas ist trostloser als ein Kaufhaus, in dem niemand mehr einkaufen mag.

Wir stecken mitten in einem Warenhaussterben: Das hat vor vielen Jahren mit dem Niedergang so traditionsreicher Ketten wie Hertie und Horten begonnen, 2009 folgte dann Karstadt. Wo es die großen Kaufhäuser nicht mehr gibt, veröden ganze Innenstädte und Stadtteilzentren. Denn während ihrer Expansion in den konsumfreudigen Wirtschaftswunderjahren haben sich die Warenhauskonzerne zentrale Standorte in den besten Lagen gesichert. Kaufhäuser sind nicht nur Konsumtempel, sondern auch sogenannte Frequenz-erzeuger: Sie locken Kunden an, wovon auch umliegende Geschäfte profitieren.

Aber die großen Zeiten der Kaufhäuser sind längst vorbei. Zwischen 1990 und 2012 schrumpfte ihre Zahl laut einer Studie des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) von 330 um ein Drittel. Dicht gemacht wurden die Häuser vor allem in Städten unter 100.000 Einwohner, in Regionen mit hohem Flächenbesatz und bei Standorten abseits der 1a-Lagen. Experten rechnen mit weiteren Schließungen. Was aber tun mit den großen, leerstehenden Immobilien? Die Gebäude befinden sich oft im Eigentum von Privaten, die häufig noch den guten alten Zeiten nachtrauern und den Wert ihrer Immobilien zu hoch einschätzen. Investoren dagegen waren zuletzt nur selten daran interessiert, in einer nachfrageschwachen Region für teures Geld ein leerstehendes Warenhaus zu kaufen. Hinzu kommt, dass die Umnutzung eines Warenhauses – schon allein durch die schiere Größe und Tiefe des Baukörpers – schwierig ist.

Warenhäuser zu gemischten Quartieren

In letzter Zeit allerdings machten einige Umnutzungsprojekte Schlagzeilen. Ende August etwa konnte für das seit immerhin fünf Jahren leerstehende Kaufhof-Warenhaus in Mülheim an der Ruhr eine Lösung gefunden werden: Die Fortress Immobilien AG, die GRS Beteiligungen und die Mülheimer Wohnungsbau eG übernehmen das Kaufhof-Areal an der Schlossstraße gemeinsam und bauen dort das neue „StadtQuartier Schlossstraße“. Planer und Projektsteuerer ist die AIP Planungs GmbH aus Düsseldorf. Bis 2018 soll auf über 30.000 Quadratmetern eine Mischung aus Handel, Gastronomie, Hotel, Fitness, Wohnen, Arbeiten und auch Parken entstehen.

Die Bauherren planen große Eingriffe in den früheren Kaufhof: Ab der Decke über dem Erdgeschoss soll das Gebäude komplett abgetragen und durch fünfgeschossige Neubauten ersetzt werden, die durch einen Lichthof gegliedert werden. Das vorhandene Parkhaus bleibt in seiner Grundsubstanz in den Geschossen erhalten, die Zufahrten werden aber an einer neuen Stelle positioniert. Die obersten zwei Geschosse des Parkhauses werden zu einem Fitness-Center. Durch das Großprojekt – ein Investitionsvolumen ist bislang nicht bekannt – erhoffen sich die Investoren und die Stadt Mülheim, dass die Innenstadt wieder an Anziehungskraft gewinnt.

Bürotürme zu Wohnhäusern

Mindestens so trist wie leerstehende Warenhäuser sind Bürotürme, die nach und nach ihre geschäftigen Mieter verlieren. Die Mitarbeiter in den verbleibenden Büros mögen sich vielleicht darüber freuen, dass es endlich genügend Parkplätze gibt und keiner mehr lange auf den Aufzug warten muss. Aber gut für das Geschäft kann es nicht sein, wenn man seine Kunden auf einer halbleeren Büroetage empfangen muss, in der die letzte Renovierung schon Jahre her ist. Und beim Besucher stellt sich das beklommene Gefühl ein, dass hier die besten Zeiten wohl schon vorüber sind.

Als naiver Beobachter fragt man sich: Warum werden die Bürotürme – meist sind es veraltete Häuser aus den 1970er Jahren in Randlagen – nicht in Wohnungen umgebaut, angesichts der grassierenden Wohnungsnot? Lange lautete die Standardantwort: zu kompliziert, zu teuer. Man müsste Grundrisse ändern, Leitungen neu verlegen. Man bedenke schon einmal, wie aufwändig es ist, überall Bäder und Küchen einzubauen. Im Vergleich zu Warenhäusern lassen sich Büro- und Verwaltungsgebäude allerdings vergleichsweise gut umnutzen. Es gibt inzwischen eine Reihe von Investoren, die auf den Umbau von alternden Bürohäusern zu Wohn-immobilien setzt – und das macht sich auch auf den Immobilienmärkten bemerkbar. In Frankfurt am Main etwa, traditionell der deutsche Immobilienstandort mit dem höchsten Büroflächenleerstand, lag die Leerstandsquote zum Ende des ersten Halbjahres nach Erhebungen des Immobilienberatungsunternehmen Colliers bei 11,8 Prozent. Und damit erstmals seit zehn Jahren unter der Zwölf-Prozent-Schwelle. Zum einen, weil weniger neu gebaut wird. Bemerkbar machen sich aber auch Umnutzungen und Sanierungen, heißt es bei Colliers.

Straßenbauamt zu Studentenwohnhaus

Ein Beispiel für ein Konversionsprojekt ist das „The Fizz Frankfurt Gallus“, das Anfang Oktober eingeweiht wird: Aus dem über 40 Jahre alten, ehemaligen Ordnungs- und Straßenbauamt der Stadt Frankfurt ist ein Studentenwohnhaus der Luxusklasse geworden. Im Haus gibt es 381 möblierte Einzelapartments, mehrere Seminarräume, einen „House Manager“, eine „Lounge Area“ mit Kochbereich im Erdgeschoss und eine Dachterrasse mit Blick über die Frankfurter Skyline. Weiter gehören Fahrrad- und PKW-Stellplätze, eine neu angelegte Grünfläche und insgesamt etwa 1.300 Quadratmeter Gewerbemietflächen zum Objekt. Es ist das erste Mal, dass die Bauherrin International Campus AG ein Bürohaus in eine Wohnimmobilie umbauen lässt. Das acht- und elfstöckige Gebäude wurde auf den Rohbau zurückgesetzt, komplett kernsaniert und umfangreich umgebaut. Verantwortlich für die Umnutzung war das Frankfurter Architekturbüro Magnus Kaminiarz & Cie.

Die Konversionsprojekte in Mülheim und im Frankfurter Gallus-Viertel sind nur zwei Beispiele, auch andernorts tut sich einiges: In Frankfurt-Niederrad etwa wandelt sich die dortige Bürostadt allmählich, auch dank Umnutzung von Bürohäusern, zu einem durchmischten Quartier. Und in Bottrop wird die Divello Immobilien AG das innerstädtische Karstadt-Haus zu einem Einkaufszentrum umbauen.

Die Investoren werden also mutiger und gehen inzwischen öfter komplexere Umnutzungsprojekte an –allerdings nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. So stehen in einer wachsenden Stadt wie Frankfurt die Chancen für Vermieter von Wohnraum immer gut. Mülheim an der Ruhr wiederum hat eine überdurchschnittliche Kaufkraft pro Einwohner, insofern ist hier zu erwarten, dass das neue Stadtquartier kein Misserfolg wird. Den Investoren winkt also eine auskömmliche Rendite, und die Städte können sich über reduzierten Leerstand und belebte Innenstädte freuen. So sieht eine Win-Win-Situation aus.