Wir teilen Autos, Wohnungen, Büros. „Teilen statt haben“, das Grundprinzip der „Sharing Economy“, beeinflusst unser Leben mittlerweile stark. Das gilt nicht nur für uns als Privatperson und Verbraucher, sondern auch als Angehörige von Berufen, die sich mit Planen, Bauen und Betreiben von Gebäuden befassen. Denn was würde es letztlich bedeuten, wenn sich die Ökonomie des Teilens im Immobiliensektor durchsetzt? Die Antwort ist – zumindest auf den ersten Blick – ziemlich einfach: Dann werden in Summe weniger Gebäude benötigt. Verlierer wären demnach klassische Produzenten und Dienstleister, also Bauunternehmen, Planer und Architekten, aber auch Eigentümer und Betreiber von Immobilien.
Ganz so simpel ist es aber wohl nicht. Denn seit einigen Monaten zeigt sich, dass sich dank der Sharing Economy neue Geschäftsmodelle etablieren – am erfolgreichsten sind sie im Bereich der Büroimmobilien. Denn Büroarbeitsplätze zu teilen anstatt sie zu besitzen, das scheint gut zu unserer modernen Arbeitswelt zu passen: knappe Budgets, projektbezogenes Arbeiten und schnelle organisatorische Veränderungen sind in vielen Unternehmen an der Tagesordnung, stehen aber im Gegensatz zur Praxis, eine bestimmte Menge an Flächen langfristig anzumieten. Das haben die Immobilienprofis zwar schon vor einigen Jahren erkannt, aber lange Zeit fehlten noch Marktmechanismen, Bereitsteller und Vermarkter, um adäquat auf den Trend des „Teilen statt haben“ zu reagieren.
Immer öfter: „Coworking Spaces“
Das hat sich inzwischen gewandelt. Professionelle Anbieter von Coworking Spaces oder Büroflächen wagen den Markteintritt im deutschsprachigen Raum, etablierte Player expandieren stark. Regus etwa will die Zahl seiner „Business Center“ weltweit von 1.500 auf satte 20.000 vervielfachen. Das auf den High-End-Bereich fokussierte Unternehmen Satellite Office eröffnete unlängst neue Business- und Coworking-Center in Zürich und München – und zwar an äußerst repräsentativen Adressen: Auf der Züricher Bahnhofstraße belegt Satellite das traditionsreiche Haus Gryffenberg, in München hat sich das Unternehmen im April in der Alten Hopfenpost angesiedelt, neben dem Ludwigpalais der zweite Standort in der Landeshauptstadt.
Junge Selbstständige, Start-ups und Kleinunternehmen hat der US-Gigant WeWork im Visier. Folgerichtig wählte das Unternehmen für seinen Markteintritt in Deutschland die Start-up-Metropole Berlin: Im Frühling eröffnete es einen ersten Coworking Space im Sony Center; bereits angekündigt ist ein zweiter Standort am Hackeschen Markt. Mindspace, ein ähnlich ausgerichtetes Unternehmen aus Israel, eröffnete seine neuen deutschen Coworking Spaces an nicht minder etablierten Büro-Lagen: die Friedrichstraße in Berlin und das denkmalgeschützte Alte Klöpperhaus am Rödingsmarkt in Hamburg.
Das Neuartige: Die Anbieter von temporären Gemeinschaftsbüros erschließen sich eine Zielgruppe, die bislang Probleme damit hat, auf dem regulären Markt Büros anzumieten. Start-ups, Gründer und Selbstständige sind als Kleinmieter für Investoren völlig uninteressant. Außerdem ändern sich die Flächenbedürfnisse von Unternehmen in einer Wachstumsphase schnell, die üblichen Mietvertragslaufzeiten – je länger, desto lieber – sind viel zu unflexibel. Bislang mieteten Start-ups deshalb typischerweise in den Altbau-Gewerbehöfen in zentralen Lagen. Doch diese Flächen werden knapper, hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) unlängst ermittelt. Der Mietmarkt für Jungunternehmen wird künftig von großen Betreibergesellschaften dominiert werden, die Flächen für mehrere Start-ups parallel anbieten, prognostizieren die Forscher. Professionelle Betreiber könnten so eine Brücke zwischen Kleinmieter und Investor bilden. Und es ist durchaus anzunehmen, dass die hiesigen Player der Immobilienbranche dieses Feld nicht den großen ausländischen Anbietern wie WeWork oder Regus überlassen wollen, sondern selbst Expertise aufbauen werden.
Hotels ziehen den Kürzeren
Während man also im Bereich der Büroimmobilien versucht, auf der Welle der Veränderung zu surfen, wird im Hotel- und Wohnungssektor die richtige Antwort auf die Herausforderungen der Sharing Economy noch gesucht. Das Beispiel Airbnb führt besonders drastisch vor Augen, wie hilflos die etablierten Marktteilnehmer einem neuen Player mit bis dato unbekanntem Geschäftsmodell gegenüber stehen. Über die Online-Plattform lassen sich Zimmer oder ganze Wohnungen temporär – ob Wochenende oder Geschäftsreise – von privat zu privat vermieten. Das Modell ist von durchschlagendem Erfolg: Viele Hotelbetten, vor allem der mittleren und günstigeren Preisklasse, bleiben leer, weil Reisende sich lieber für die noch billigeren Privatunterkünfte entscheiden. In der Schweiz beispielsweise, deren Hotellerie ohnehin wegen des starken Frankens gebeutelt ist, macht die Kapazität der Airbnb-Angebote mittlerweile ein Viertel der gesamten Hotel-Übernachtungsmöglichkeiten im Land aus – Tendenz steigend. Besonders begehrte Destinationen sind klassische Tourismusregionen wie Verbier, Zermatt und Davos und die Städte Zürich, Basel, Lausanne und Bern. Man kann es sich denken: Die Verärgerung der Hotelbetreiber ist groß, und sie nehmen den Gesetzgeber in die Pflicht, den neuen Konkurrenten in die Schranken zu weisen. „Teilen statt haben, aber nicht auf meine Kosten“, so der Tenor unter den Hotelliers.
Auch auf den Mietwohnungsmarkt haben Airbnb und Co Auswirkungen, mit denen zunächst niemand gerechnet hat. Ein cleverer Wohnungseigentümer vermietet sein kleines Apartment – sofern er den Aufwand nicht scheut – lieber für 60 Euro pro Nacht an Reisende als für 350 Euro pro Monat an einen regulären Mieter. Die Städte München, Hamburg, Berlin und Köln, auf die sich das Airbnb-Angebot in Deutschland im Wesentlichen konzentriert, beklagen daher, dass durch eine solche Umnutzung von Wohnungen zu permanenten Ferienwohnungen das ohnehin schon knappe Wohnungsangebot noch weiter schrumpft. Zumal die begehrtesten Privatunterkünfte in innerstädtischen Trendvierteln liegen: etwa Prenzlauer Berg und Kreuzberg in Berlin, die Kölner Südstadt, das Münchner Glockenbachviertel oder Hamburg-Eimsbüttel. Manche der betroffenen Kommunen haben mit neuen Gesetze und Verordnungen reagiert, andere drohen eine schärfere Regulierung noch an. „Teilen statt haben, aber nicht in meinem Viertel“, lautet die Reaktion der Städte.
Man kann nun trefflich darüber diskutieren, ob die Angebote von Unternehmen wie WeWork oder Airbnb noch viel mit der Grundidee der Sharing Economy zu tun haben, die ja einen Gegenpol zu Kommerz und Konsum setzen will. Allerdings hilft das wenig weiter. Denn es würde den Blick darauf verstellen, dass diese neuen Geschäftsmodelle den Immobiliensektor beeinflussen – im Guten wie im Schlechten. Und darauf müssen sich alle Marktteilnehmer einstellen.